兒子指使他人冒充母親，簽訂了雙方共有房屋的出售協(xié)議。合同簽訂后，兒子不幸過世，在這種情況下，房屋買賣合同效力如何認定？近日，浙江省嘉興市南湖區(qū)人民法院審結了這樣一起房屋買賣合同糾紛案件。

朱某名下有一套房子，產權與母親李阿姨各占50%。2018年，朱某瞞著家里人，私自聯(lián)系中介，打算將名下的房屋出售。

宋阿姨想買一套房子，在中介的協(xié)助下看中了案涉房屋。雙方簽訂了《房屋轉讓協(xié)議》，合同約定：“出賣方為朱某、李阿姨，購買方為宋阿姨；朱某和李阿姨在經得所有家庭共有人的同意下，自愿將房屋及配套自行車庫有償作價轉讓給宋阿姨，轉讓總價為75萬元；購房款分期支付，尾款25萬元在拿到鑰匙、過戶后支付?！?/p>

合同簽訂時，朱某帶了一名婦女，謊稱其是自己的母親李阿姨，并且攜帶了李阿姨的身份證在合同上簽了李阿姨的名字并捺印。合同簽訂后，宋阿姨向朱某支付了50萬元購房款。

但天有不測風云，簽訂合同后還未辦理過戶手續(xù)，朱某便去世了。在辦理喪事時，李阿姨才得知房子被賣給了宋阿姨。

李阿姨不同意賣掉房屋，自述沒有繼承到朱某的財產，故不愿意協(xié)助宋阿姨辦理過戶手續(xù)或返還購房款。宋阿姨無奈將朱某的第一順位繼承人李阿姨、妻子王某、兒子小朱告上法院，要求解除購房協(xié)議，返還購房款并賠償利息損失。

法院審理認為，本案是房屋買賣合同糾紛。案件的爭議焦點為：一、宋阿姨要求解除案涉房屋買賣合同是否應予支持；二、宋阿姨要求三被告在繼承朱某遺產范圍內返還已付購房款50萬元，并賠償利息損失是否應予以支持。

關于爭議焦點一：經法院查明，宋阿姨提供的有朱某、李阿姨簽名的《房屋轉讓協(xié)議》中，“李阿姨”的名字并非其本人書寫，是他人冒名所簽，李阿姨表示對房屋出售一事不知情，且未曾委托他人代簽。在李阿姨不同意出售房屋的情況下，宋阿姨根據與朱某達成的買賣合意無法取得案涉房屋所有權，合同目的已根本無法實現。因此，宋阿姨要求解除購房協(xié)議于法有據，法院予以支持。

關于爭議焦點二：朱某找人冒名李阿姨在《協(xié)議》上簽字，直接造成宋阿姨無法實現購房目的，對合同解除存在過錯，應承擔違約責任。宋阿姨主張除返還已付購房款50萬元外，應按照銀行貸款利息的1.5倍賠償利息損失，符合法律規(guī)定，法院予以支持。因朱某已去世，依據法律規(guī)定，繼承遺產應當清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務，繳納稅款和清償債務應以他的遺產實際價值為限。三被告作為被繼承人朱某的第一順序繼承人，且未書面表示過放棄繼承，理應在繼承朱某遺產范圍內清償上述債務。

綜上，法院判決宋阿姨與朱某簽訂的《房屋轉讓協(xié)議》解除，三被告在繼承朱某所有的遺產范圍內清償宋阿姨購房款50萬元及利息損失。

法官說法

實踐中，房屋登記權利人為數人，而房屋買賣合同上僅由一人或部分權利人代剩余權利人簽署情況時有發(fā)生。由于房屋處分系重大事項，即便各共有人系父母、夫妻、子女關系，一般情況下也不能適用家事代理。

對于“冒名”簽約效力認定，法院往往會根據具體案情進行分析，從被冒名人交易過程中是否進行過接洽、是否收取過房款、簽約時是否到場等方面，來推定其是否以實際行動對處分進行了追認，或者冒名人所持材料能否構成表見代理，如認定追認或表見代理成立，則買賣合同得以約束被冒名人。否則，購房人僅能追究實際簽約之人的責任。

法官在此提醒購房人，應要求房屋各權利人皆親自當面在合同上簽字，或由其法定代理人、具有合法委托手續(xù)的受托人代為簽字，可能涉及共同財產的，還應要求其權利人也簽字或出具同意出售書，以避免可能因冒名簽約、無權處分而引發(fā)的糾紛。

（2025年1月14日 中國法院網 何云芳）