法治日?qǐng)?bào)全媒體記者 孫立昊洋 鮑靜

近日，陜西省西安市鄠邑區(qū)人民法院秦渡法庭審結(jié)了一起定金合同糾紛案，依法駁回違約買家的訴訟請(qǐng)求，明確購(gòu)房定金具有履約擔(dān)保效力，違約方需自行承擔(dān)相應(yīng)法律后果。

2025年初，原告張肖通過房產(chǎn)中介，看中了被告李博遠(yuǎn)名下的一套二手住宅。經(jīng)過實(shí)地看房與雙方協(xié)商，口頭交易買賣成功，張肖現(xiàn)場(chǎng)向李博遠(yuǎn)支付20000元購(gòu)房定金，李博遠(yuǎn)出具書面收條，明確載明收到購(gòu)房定金2萬元、房屋總價(jià)款120萬元，雙方將在15日內(nèi)簽訂正式房屋買賣合同。

按照約定，雙方應(yīng)該推進(jìn)交易進(jìn)度，可張肖在支付定金后，通過比對(duì)周邊房屋價(jià)格，認(rèn)為自己的購(gòu)房?jī)r(jià)格偏高，隨后多次聯(lián)系李博遠(yuǎn)，要求其在總房款的基礎(chǔ)上減少5萬元。面對(duì)張肖單方面變更交易價(jià)格的訴求，李博遠(yuǎn)明確表示不同意，并多次督促其按照原定價(jià)格履行簽約義務(wù)。

簽約日期越來越近，雙方仍未達(dá)成一致意見，張肖拒絕按原條件簽約。為避免自身財(cái)產(chǎn)損失擴(kuò)大，李博遠(yuǎn)將房子出售給其他人。張肖得知后，反倒認(rèn)為李博遠(yuǎn)存在違約行為，要求其返還2萬元定金，雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，張肖遂將李博遠(yuǎn)訴至鄠邑區(qū)人民法院。

法院審查認(rèn)為張肖支付的2萬元款項(xiàng)，收條中明確標(biāo)注為“購(gòu)房定金”，屬于擔(dān)保雙方簽訂正式房屋買賣合同的立約定金，定金合同自實(shí)際交付定金時(shí)依法成立，對(duì)雙方均具有法律約束力。

法院認(rèn)為，本案中雙方已就房屋總價(jià)、簽約期限等核心條款達(dá)成合意，張肖支付定金后，單方面提出降價(jià)訴求，在被拒絕后拒不履行簽約義務(wù)，是導(dǎo)致雙方未能簽訂正式購(gòu)房合同的根本原因。李博遠(yuǎn)作為守約方，在簽約期限屆滿、交易無法推進(jìn)的情況下，將房屋另行出售，屬于合理處置自身財(cái)產(chǎn)，不存在違約行為。張肖的行為已構(gòu)成違約，致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)，依法無權(quán)主張返還定金。

最終，法院依法判決駁回原告張肖的全部訴訟請(qǐng)求。

法官提醒，定金是合同履約擔(dān)保的重要形式，交易雙方都需恪守契約精神。收受定金一方，收取定金前要審慎評(píng)估自身履約能力，嚴(yán)格按照約定履行義務(wù)，否則需承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任；支付定金一方，要理性考量交易事宜，提前確認(rèn)房屋價(jià)格、交易條款等核心內(nèi)容，支付時(shí)明確款項(xiàng)性質(zhì)為“定金”，并妥善保管收條、轉(zhuǎn)賬記錄、溝通記錄等憑證。

“定金”與“訂金”法律意義截然不同，定金具備擔(dān)保屬性，適用定金罰則；訂金僅為預(yù)付款性質(zhì)，不具備擔(dān)保效力。在房屋買賣等大額交易中，雙方務(wù)必明確約定合同條款、定金性質(zhì)及履約責(zé)任，一旦達(dá)成合意，需依約履行義務(wù)，切勿單方面隨意變更合同內(nèi)容，否則將承擔(dān)相應(yīng)的違約法律責(zé)任。（文中當(dāng)事人均系化名）