□ 本報記者 孫天驕

“我按時向公司交了房租，有合同和轉(zhuǎn)賬記錄，但沒想到公司卻沒把錢給房東，結(jié)果是我被迫搬離?！痹谒拇ㄊ〕啥际泄ぷ鞯陌子?化名)向《法治日報》記者抱怨道。

白羽口中的“公司”，是一家包租企業(yè)，也就是租房市場里的“二房東”。

白羽的遭遇，在住房租賃市場并不鮮見。《法治日報》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在住房租賃市場上，“二房東”模式主要分為個人“二房東”與公司“二房東”，其中，一些公司“二房東”依托網(wǎng)絡(luò)平臺、線下“小廣告”引流，通過“高價收房、低價出租”的方式吸引房東與租客，再用截留租金、拒退押金等手段非法獲利，讓租客與房東陷入錢房兩空的困境。

截留租金兩邊欺騙

2025年7月，白羽從某大學(xué)畢業(yè)后，在某社交平臺上瀏覽租房信息時中意一間合租臥室，月租820元，每月另收150元維修管理費。她實地看房后感覺比較滿意，當(dāng)即決定與對方簽訂為期一年的租賃合同，約定按季度支付租金，同時交納820元押金。

簽訂合同時，白羽才知曉，對方是公司“二房東”，后續(xù)房租交納及其他事宜均與該公司對接。她添加“二房東”的房管人員聯(lián)系方式，每季度按時向公司指定賬戶打款。

半年里都相安無事。2025年12月底，白羽如約向公司“二房東”交納下一季度的租金?？蓻]過幾天，房東(該房屋所有人)突然上門，說自己未收到公司“二房東”轉(zhuǎn)交的租金，公司已嚴(yán)重違約，要求收回房屋并限白羽及其室友盡快搬離。

白羽立刻聯(lián)系“二房東”房管人員。對方回應(yīng)稱：“那套房不掙錢，我們不做了，可以給你們調(diào)換房屋或者退租。”白羽、室友與房東商議后，決定重新向房東交納房租并繼續(xù)居住，同時向“二房東”提出退租退款要求。

可是幾個月時間過去了，“二房東”承諾的退款卻遲遲未到賬，“二房東”房管人員從答應(yīng)“7個工作日”解決拖到“15個工作日”，最后竟失聯(lián)了。白羽上網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，與該“二房東”發(fā)生糾紛的租客與房東并不在少數(shù)。

今年3月12日，白羽與另外十幾名受害者一同前往“二房東”辦公場所溝通，當(dāng)?shù)刈〗ú块T、社區(qū)相關(guān)工作人員等到場協(xié)調(diào)，“二房東”同意分批退款、為有意愿的租客換房。今年4月初，白羽收到“二房東”退還的共計3700余元租金和押金。這場糾紛消耗了她大量精力。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，像白羽這樣被“二房東”欺騙導(dǎo)致權(quán)益受損的租客不在少數(shù)。成都市民周紫(化名)在今年3月下旬通過成都一家住房租賃公司租賃房屋，但入住時發(fā)現(xiàn)所租賃房屋的門鎖被更換。她后續(xù)發(fā)現(xiàn)，這家公司此前已被成都市住建部門通報不具備住房租賃業(yè)務(wù)資格，預(yù)交的租金、押金等共計3810元至今未追回。目前，周紫已向法院提起訴訟。

記者查閱公開信息了解到，這家公司已被列入成都市住房租賃行業(yè)違法違規(guī)企業(yè)警示名單，其存在未按規(guī)定通過資金監(jiān)管賬戶收付租金、多次延遲支付房東租金、惡意克扣租客押金及租金等問題。

高價收房低價出租

記者根據(jù)公開信息了解到，近年來，“二房東”爆雷事件頻頻發(fā)生。

近日，北京警方聯(lián)合住建部門開展專項整治，打掉多個不法團(tuán)伙，督促相關(guān)平臺清理下架違規(guī)租房信息1.7萬余條。

北京警方通報的案件顯示，王某注冊成立某房屋租賃公司后，自2024年9月起，以公司名義在多個小區(qū)內(nèi)招攬租賃房源，充當(dāng)“二房東”對外轉(zhuǎn)租。房屋出租后，該公司巧立名目，要求承租人交納取暖費、物業(yè)費、空調(diào)安裝費等租房合同中未涉及的費用，并在承租人有意續(xù)交房租期間故意拒接電話，制造承租人違約假象，以便收取高額違約金非法獲利。目前，包括王某在內(nèi)的相關(guān)人員已被依法刑事拘留。

據(jù)了解，這類公司“二房東”利用線上線下平臺發(fā)布“高價收房”“低價房源”等信息，獲取房源、吸引租客，通過在合同中設(shè)置“霸王條款”，或在簽訂合同后采取截留租金、拒退押金、合同欺詐、“提燈定損”等方式非法牟利，導(dǎo)致房東、租客利益受損。對此，北京警方深化“公安+行政”協(xié)作機制，聯(lián)合住建、市場監(jiān)管等部門集中予以整治。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥指出，這類不法“二房東”的特征是賺取租金差價，其行為對房東、租客以及整個租賃市場造成多重危害。對于房東而言，不法“二房東”通常采用“長收短付”的方式，截留租客租金后卷款失聯(lián)。對于租客來說，不僅會被巧立名目收取各類不合理費用，還可能被惡意制造違約、強行退租，押金被無理克扣等。對于住房租賃市場整體而言，虛假房源、惡意定價、違規(guī)收費等行為會嚴(yán)重擾亂正常的市場價格秩序與交易秩序，破壞行業(yè)信用環(huán)境，損害廣大群眾的住房消費權(quán)益。

趙慶祥介紹說，不法“二房東”的相關(guān)行為，已經(jīng)違反了住房租賃相關(guān)法規(guī)和部門規(guī)章，包括《住房租賃條例》中關(guān)于市場主體登記備案、從業(yè)人員實名從業(yè)、禁止發(fā)布虛假房源、租金資金監(jiān)管等規(guī)定，還包括《商品房屋租賃管理辦法》中關(guān)于房屋出租標(biāo)準(zhǔn)、租賃合同登記備案、禁止違法改造出租等條款。

上海金融與法律研究院研究員劉遠(yuǎn)舉認(rèn)為，不法“二房東”的相關(guān)行為，可能涉嫌違反廣告法、刑法等。例如，個人“二房東”如以非法占有為目的，虛構(gòu)房源騙取租金，數(shù)額較大，涉嫌詐騙罪。如果以斷水?dāng)嚯姟⑸祥T騷擾、威脅恐嚇等暴力、軟暴力手段收費，則涉嫌尋釁滋事罪。

實施轉(zhuǎn)租資金監(jiān)管

記者采訪了解到，在住房租賃市場中，一些“二房東”大量囤積房源的行為與“黑中介”密切相關(guān)。

2025年9月，國務(wù)院公布的我國首部專門規(guī)范住房租賃活動的行政法規(guī)《住房租賃條例》開始施行，從出租與承租、住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、監(jiān)督管理、法律責(zé)任等方面提出明確要求，對出租房屋的合同備案、押金、安全問題、權(quán)益保障等方面作出規(guī)范。

地方層面，《北京市住房租賃條例》將個人“二房東”納入監(jiān)管，規(guī)定轉(zhuǎn)租住房超過一定數(shù)量須申請設(shè)立住房租賃企業(yè)。同時，針對易引發(fā)糾紛和“爆雷”風(fēng)險的押金和租金，實施“押金托管”和“租金監(jiān)管”制度。

相關(guān)平臺也在采取行動。今年3月26日，房產(chǎn)服務(wù)平臺貝殼測試上線“‘二房東’防詐系統(tǒng)”，旨在從源頭識別典型風(fēng)險，為租房交易加“一把鎖”——當(dāng)同一房東或租客在平臺出租或承租多套房屋時，系統(tǒng)將自動觸發(fā)預(yù)警并強制進(jìn)入人工審核流程。系統(tǒng)在房源錄入和簽約兩個關(guān)鍵節(jié)點布控：同一房東掛牌房源超過設(shè)定數(shù)量將觸發(fā)驗真，經(jīng)多層審核;同一租客的在租合同數(shù)量觸及閾值時，合同須提交審批通過后方可推進(jìn)。

在趙慶祥看來，治理不法“二房東”需要從制度落實、平臺監(jiān)管、執(zhí)法懲戒三方面協(xié)同發(fā)力，筑牢行業(yè)規(guī)范發(fā)展的防線。首先要全面貫徹落實《住房租賃條例》等法規(guī)，將主體備案、人員實名、房源核驗、網(wǎng)簽備案、租金資金監(jiān)管等全流程制度落細(xì)落實，從源頭杜絕無資質(zhì)經(jīng)營;其次要壓實平臺主體責(zé)任，所有房源發(fā)布平臺必須嚴(yán)格審核發(fā)布主體資格，建立規(guī)?；D(zhuǎn)租預(yù)警機制，堅決封堵無資質(zhì)主體的發(fā)布渠道，全面凈化線上房源信息環(huán)境;最后要強化多部門綜合執(zhí)法力度，針對“長收短付”、合同欺詐、截留租金等違法行為從嚴(yán)查處、嚴(yán)厲打擊，該處罰的堅決處罰，涉嫌犯罪的依法追究刑事責(zé)任，切實維護(hù)房東與租客的合法權(quán)益。

劉遠(yuǎn)舉建議，房源發(fā)布平臺可建立行業(yè)“黑名單”制度，面對跨區(qū)域、團(tuán)伙化的詐騙行為，亟須聯(lián)動相關(guān)部門建立聯(lián)合打擊機制。

“對于普通租客而言，面對明顯低于市場價的房源，或要求一次性支付長期租金的‘二房東’，務(wù)必多方核實房源權(quán)屬，優(yōu)先選擇信譽度高、資質(zhì)齊全的平臺、中介，提高風(fēng)險防范意識，避免落入不法‘二房東’設(shè)置的交易陷阱?！眲⑦h(yuǎn)舉說。

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